Daşınmaz əmlakın bahalaşmasının səbəblərinin dərin analizi ilə məşğul olan bazar ekspertləri inflyasiyanı əsas səbəb adlandırırlar. Bu siyahıda daha sonra tikinti materialları və torpaq sahələrinin qiymətlərinin artımı, eləcə də son illərdəki vergi korrektələri var.
Məsələn, əlavə dəyər vergisi üç il əvvəl inşaatçılara şamil edildi və tikinti materiallarının qiymətinin kəskin artması paytaxtda mənzilin kvadrat metrinin qiymətini istər-istəməz sürətləndirir. Rəsmi statistikaya görə, ölkə üzrə mənzil indeksləri ötən illə müqayisədə 5,8 faiz artıb.
Eyni zamanda, ilkin mənzil fondu altı faizdən çox bahalaşıb. Yeri gəlmişkən, ötən ilin sonunda yeni artım dalğası başlayıb və qiymətlər daha səkkiz faiz artıb. Dövlət Statistika Komitəsinin hesablamasından belə görünür. Amma müstəqil müşahidəçilərin fikrincə, Bakıda mənzillər xeyli bahalaşıb.
“Əmlak Ekspert Mərkəzi”nin rəhbəri Ramil Osmanlı AYNA-ya şərhində ötən ilin qiymət artımını fantastik adlandırıb: “Mənzil bazarında kotirovkaların illik artımı 30 faizə yaxınlaşaraq on beş ilin maksimumunu qırıb. Devalvasiya illərində bu bazarın təhlili adətən ümumi iqtisadi artıma adekvat qiymət dəyişikliklərini qeydə alır. Tipik olaraq, maksimum qiymət artımı beş-altı faiz idi, lakin keçən il biz heyrətləndirici qiymət artımı gördük”.
Onun sözlərinə görə, qiymət artımı bütün paytaxtı əhatə edib və ən bahalı mənzillər adətən “birinci zona” adlanan ərazidə yerləşir ki, burada təmirsiz yeni tikilidə 1 kvadratmetrin orta qiyməti 7-8 min manata çatıb: “Təmirli mənzillərdə qiymətlər daha bahadır. Paytaxtda ən ucuz mənzil Xəzər, Pirallahı və Abşeron rayonunun digər ərazilərindədir. Orada kvadratın orta qiyməti 750-800 manatdan başlayır”.
“İndi mənzil bazarı sabitdir. Alqı-satqı əməliyyatları bir qədər azalıb ki, bu da ümumilikdə ilin əvvəli üçün xarakterikdir və indiyədək qiymətlər sakitləşib. Ancaq bu ayın sonundan tez olmayaraq, bazarda fərdi oyunçuların aktivləşdirilməsindən sonra vəziyyət dəyişə bilər. Düşünürəm ki, fevralın birinci yarısından müəyyən dinamika gözləmək olar”, - deyə Osmanlı bildirib.
Göründüyü kimi, inflyasiya uzun illər tələbin təkliflə ayaqlaşa bilmədiyi yerli bazarın xüsusiyyətlərinə uyğun gəlir. Amma ekspertlər hesab edirlər ki, əsas səbəb ümumi qiymət fonudur, çünki daşınmaz əmlak ümumi qiymət artımından uzaq qala bilməz. Digər az əhəmiyyətli bir vəziyyət daşınmaz əmlak bazarında keçən ilki canlanmadır.
Bazarda ötənilki ciddi dinamika ilə bağlı həmkarının fikirlərini bölüşən daşınmaz əmlak eksperti Elnur Fərzəliyev AYNA-ya söyləyib ki, ötən il təkrar mənzil fondu da nəzərəçarpacaq dərəcədə bahalaşıb: “Bahalaşma əsasən istismar müddəti bitmiş köhnə evlərə təsir edib. Köhnə evlərin sökülməsi və yerində yeni binaların tikilməsi layihələri köhnə tikilinin qiymətinin artmasına böyük ölçüdə təsir edib. Adətən, belə olan halda vətəndaşlar köhnələrini əvəz etmək üçün yeni mənzillər alırlar”.
“Bütün bunlar sökülməsi ehtimalı olan evlərdə kvadratmetrə tələbatı artırıb və qiymətləri qaldırıb. Əgər iki il əvvəl paytaxt metro stansiyalarında bir otaqlı “Xruşşovka” təxminən 60-65 min manata təklif olunurdusa, indi artıq 80 min manatdır. Yeni tikililər də bahalaşır, amma əslində tikinti üçün torpaqların qiyməti qalxır. Artıq paytaxtda və Bakının kənarında belə yerlər çox azdır”, - deyə həmsöhbətimiz vurğulayıb.
Fərzəliyevin sözlərinə görə, paytaxtdakı mənzillər ənənəvi olaraq Rusiya azərbaycanlıları - sahibkarlar və işləmək üçün Rusiya Federasiyasına gedən adi işçilər üçün populyar investisiya məkanı hesab edilsə də, müharibə tələb və qiymətlərdə ciddi iz buraxmayıb: “Əvvəlcə bu ölkələrdən bizdə mənzil alacaq kütləvi miqrant axınının olacağı gözlənilirdi, lakin belə proqnozlar özünü doğrultmadı. Miqrant axını var idi, amma o qədər də əhəmiyyətli deyil. Bundan əlavə, oradan bizə gələnlərin çoxu burada daşınmaz əmlakı olan azərbaycanlılardır. Ukraynalılar və ruslar satış portfelinin yalnız kiçik bir hissəsini təşkil edirdi”.
Qeyd edək ki, ötən il təkcə qiymətlər deyil, həm də tikintisi başa çatan mənzil fondunun sayı artıb. Yeni yaşayış evlərinin ümumi sahəsi 2 milyon 593 min kvadratmetr (keçən illə müqayisədə 24,8 faiz çox) təşkil edib. Maraqlıdır ki, eyni zamanda mənzil tikintisinə investisiyalar təxminən altı faiz azalaraq 925,4 milyon manat təşkil edib.
Məsələn, əlavə dəyər vergisi üç il əvvəl inşaatçılara şamil edildi və tikinti materiallarının qiymətinin kəskin artması paytaxtda mənzilin kvadrat metrinin qiymətini istər-istəməz sürətləndirir. Rəsmi statistikaya görə, ölkə üzrə mənzil indeksləri ötən illə müqayisədə 5,8 faiz artıb.
Eyni zamanda, ilkin mənzil fondu altı faizdən çox bahalaşıb. Yeri gəlmişkən, ötən ilin sonunda yeni artım dalğası başlayıb və qiymətlər daha səkkiz faiz artıb. Dövlət Statistika Komitəsinin hesablamasından belə görünür. Amma müstəqil müşahidəçilərin fikrincə, Bakıda mənzillər xeyli bahalaşıb.
“Əmlak Ekspert Mərkəzi”nin rəhbəri Ramil Osmanlı AYNA-ya şərhində ötən ilin qiymət artımını fantastik adlandırıb: “Mənzil bazarında kotirovkaların illik artımı 30 faizə yaxınlaşaraq on beş ilin maksimumunu qırıb. Devalvasiya illərində bu bazarın təhlili adətən ümumi iqtisadi artıma adekvat qiymət dəyişikliklərini qeydə alır. Tipik olaraq, maksimum qiymət artımı beş-altı faiz idi, lakin keçən il biz heyrətləndirici qiymət artımı gördük”.
Onun sözlərinə görə, qiymət artımı bütün paytaxtı əhatə edib və ən bahalı mənzillər adətən “birinci zona” adlanan ərazidə yerləşir ki, burada təmirsiz yeni tikilidə 1 kvadratmetrin orta qiyməti 7-8 min manata çatıb: “Təmirli mənzillərdə qiymətlər daha bahadır. Paytaxtda ən ucuz mənzil Xəzər, Pirallahı və Abşeron rayonunun digər ərazilərindədir. Orada kvadratın orta qiyməti 750-800 manatdan başlayır”.
“İndi mənzil bazarı sabitdir. Alqı-satqı əməliyyatları bir qədər azalıb ki, bu da ümumilikdə ilin əvvəli üçün xarakterikdir və indiyədək qiymətlər sakitləşib. Ancaq bu ayın sonundan tez olmayaraq, bazarda fərdi oyunçuların aktivləşdirilməsindən sonra vəziyyət dəyişə bilər. Düşünürəm ki, fevralın birinci yarısından müəyyən dinamika gözləmək olar”, - deyə Osmanlı bildirib.
Göründüyü kimi, inflyasiya uzun illər tələbin təkliflə ayaqlaşa bilmədiyi yerli bazarın xüsusiyyətlərinə uyğun gəlir. Amma ekspertlər hesab edirlər ki, əsas səbəb ümumi qiymət fonudur, çünki daşınmaz əmlak ümumi qiymət artımından uzaq qala bilməz. Digər az əhəmiyyətli bir vəziyyət daşınmaz əmlak bazarında keçən ilki canlanmadır.
Bazarda ötənilki ciddi dinamika ilə bağlı həmkarının fikirlərini bölüşən daşınmaz əmlak eksperti Elnur Fərzəliyev AYNA-ya söyləyib ki, ötən il təkrar mənzil fondu da nəzərəçarpacaq dərəcədə bahalaşıb: “Bahalaşma əsasən istismar müddəti bitmiş köhnə evlərə təsir edib. Köhnə evlərin sökülməsi və yerində yeni binaların tikilməsi layihələri köhnə tikilinin qiymətinin artmasına böyük ölçüdə təsir edib. Adətən, belə olan halda vətəndaşlar köhnələrini əvəz etmək üçün yeni mənzillər alırlar”.
“Bütün bunlar sökülməsi ehtimalı olan evlərdə kvadratmetrə tələbatı artırıb və qiymətləri qaldırıb. Əgər iki il əvvəl paytaxt metro stansiyalarında bir otaqlı “Xruşşovka” təxminən 60-65 min manata təklif olunurdusa, indi artıq 80 min manatdır. Yeni tikililər də bahalaşır, amma əslində tikinti üçün torpaqların qiyməti qalxır. Artıq paytaxtda və Bakının kənarında belə yerlər çox azdır”, - deyə həmsöhbətimiz vurğulayıb.
Fərzəliyevin sözlərinə görə, paytaxtdakı mənzillər ənənəvi olaraq Rusiya azərbaycanlıları - sahibkarlar və işləmək üçün Rusiya Federasiyasına gedən adi işçilər üçün populyar investisiya məkanı hesab edilsə də, müharibə tələb və qiymətlərdə ciddi iz buraxmayıb: “Əvvəlcə bu ölkələrdən bizdə mənzil alacaq kütləvi miqrant axınının olacağı gözlənilirdi, lakin belə proqnozlar özünü doğrultmadı. Miqrant axını var idi, amma o qədər də əhəmiyyətli deyil. Bundan əlavə, oradan bizə gələnlərin çoxu burada daşınmaz əmlakı olan azərbaycanlılardır. Ukraynalılar və ruslar satış portfelinin yalnız kiçik bir hissəsini təşkil edirdi”.
Qeyd edək ki, ötən il təkcə qiymətlər deyil, həm də tikintisi başa çatan mənzil fondunun sayı artıb. Yeni yaşayış evlərinin ümumi sahəsi 2 milyon 593 min kvadratmetr (keçən illə müqayisədə 24,8 faiz çox) təşkil edib. Maraqlıdır ki, eyni zamanda mənzil tikintisinə investisiyalar təxminən altı faiz azalaraq 925,4 milyon manat təşkil edib.